Участники процесса финансирования недвижимости. Источники финансирования недвижимости
1. Федеральные и местные органы власти и управления;
2. Кредитно-финансовые учреждения;
3. Инвесторы.
1) Государственные органы наряду с общественными организациями (ассоциации оценщиков, риэлтеров (сейчас создаются самоуправляющие организации)) обеспечивают экономико-правовые отношения между участниками процесса финансирования недвижимости, при этом роль государства очень велика, так как государство является собственником множества ОН. Функции Государства:
- устанавливает и контролирует соблюдение норм и правил, связанных с функционированием РН;
- регулирует вопросы зонирования, градостр развития, регистрации прав собственности на ОН;
- устанавливает льготы или накладывает ограничения на инвестиции в Недвижимость;
- устанавливает районирование, обязательность получения разрешения на строительство, обязательность развития транспортной инфраструктуры для инвестора и как следствие - это влияние на управление проектом финансирования недвижимости.
2) Кредитно-финансовые учреждения. Их роль заключается в предоставлении капитала инвесторам не располагающим достаточными средствами.
Как правило, в общем, объёме инвестиций в Недвижимость собственные средства инвесторов составляют небольшой %, остальное - заёмные средства.
При предоставлении кредита обязательно проверяется кредитоспособность заёмщика. Кредитоспособность определяться на основе независимой оценки ОН. Устанавливаюся соответствие стоимости недвижимости запрашиваемой сумме кредита (в мировой практике не более 60%). 3) Инвесторы. Могут выступать физические и юридические лица. Физические лица называются резидентами, а юридические - нерезидентами. Инвесторы - это лица, которые приобретают Недвижимость и поддерживают её в функционально пригодном состоянии. Инвесторы решают, в какой проект, в какие сроки и какие денежные суммы инвестировать.
Инвесторов можно разделить на два типа:
а) активные - они финансируют проект и занимаются строительством, разв-м и управл-м объек-том;
б) пассивные - они только финансируют проект.
По статусу всех инвесторов делят на 3 группы:
1) Индивидуальные;
2) Институциональные (коллективные):
1 группа: гос-во в лице органов управления, муниц органы;
2 группа: корпорации и специализированные институты:
а) специализированные фонды;
б) инвестиционные институты (инвестицион фонды, инвестицион кампании).
3) Профессиональные: риэлтерские фирмы, банки и фин кампании, фондовые посредники, спе-циализированные фонды и компании.
Уполномоченные государством органы инвестируют в основном объекты отраслей матерериального, производственного, социально-бытового, культурного назначения и других сфер.
В настоящее время на РН получил развитие особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости, одной из задач которой является снижение рисков, связанных с развитием недвижимости, и называемый девелопмент, а организатор этой деятельности называется девелопер. Деятельность девелопера можно разделить на 3 этапа:
1. Анализируются возможности реализации проекта, а именно учитываются состояние и тенденции изменения законодательства, потребительские предпочтения, финансово-экономические условия, перспективы развития региона;
2. Разрабатываются план реализации проекта, а именно определяться площадь требуемого для реализации проекта земельного участка, выбирается местоположение с соответствующим окружением, коммуникациями, выполняется оценка эффективности проекта, затем определяться источники финансовых ресурсов, и получается разрешение на строительство;
3. Осуществляется реализация инвестиционного проекта, а именно привлечение финансовых ресурсов, проектно-строительных организаций, контроль хода строительства, аренда или продажа объекта полностью или по частям.
Источники финансирования недвижимости
1) Государственные средства;
2) Средства местного бюджета (муниц);
3) Собственные фин ресурсы предприятий и частных лиц;
4) Привлечённые средства;
5) Средства инвесторов.
В последние годы в России наблюдается разгосударствление инвестиционной деятельности. Период 1990 - 1998 гг.
а) В общем, объёме вводимого в эксплуатацию жилья доля государственной и муниципальной собственности сократилась от 80% до 20%.
б) В 1998 г. за счёт средств федерального бюджета было построено 4,2% от общего объёма ввода жилья.
в) Доля жилья, возводимого за счёт средств индивидуальных застройщиков увеличилась в 3 раза.
г) Сократилось выделение бесплатного социального жилья более чем в 3 раза.
Анализ доходов гражданн показывает, что не более 1% может единовременно оплатить стоимость жилья и для этих целей требуется привлечение средств из других источников, в частности кредитов в банках.
Владельцев сбережений и инвесторов сводят вместе профессиональные финансовые посредники, которые могут предложить разделение ценной первичной бумаги на более мелкие доли, сделав её доступной для мелких держателей сбережений.
К финансовым институтам, оказывающим посреднические услуги относят коммерческие банки, пенсиононные фонды, страховые компании и др коммерческо-сберегательные учреждения. Основные проблемы участников инвестиционного процесса:
- низкая покупательная способность;
- трудности у строительных организаций с выплатой налогов и погашением высоких ставок по кредиту;
- кредитные организации предпочитают краткосрочное кредитование.
В настоящее время в России жилищный фонд составляет более 20% воспроизводимого имущества, а с учётом жилых строении на садовых участках и дачах около 30%.
Объём инвестиций в жилищное строительство составляет примерно четверть от их общего объёма.
В сфере строительства и эксплуатации жилья занято около 13% работающего населения.
10 млн. семей и одиночек живут в коммуналках, общежитиях или арендуют площадь у частных лиц. Свыше 2млн. человек проживают в ветхих и аварийных домах. 5-6 млн. семей стоят в очереди на улучшение жилищ условий, т.к. площадь - менее 5 кв.м. на человека.
Тем не менее 1,5-2% нуждающихся в улучшении жилищных условий могут единовременно оплатить стоимость квартиры или дома.
По оценкам специалистов, стоимость жилья не должна превышать 12-15% среднегодовых доходов среднеобеспеченной семьи. Если такая семья будет использовать третью часть своих доходов на погашение банковских кредитов с процентами, то выкуп квартиры займёт более 30 лет.
