Оценка недвижимости в рыночной экономике. Цели оценки недвижимости
В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества является необходимым элементомм при совершении любой операции с недвижимостью.
В России оценка недвижимости как профессиональная деятельность возобновилась в начале 90-х годов при помощи института экономического развития, Всемирного Банка Реконструкции и Развития (по америким методикам), проводились семинары Российских общественных организаций.
Впервые с проблемой оценки в России столкнулись в связи с проведением приватизации. 3 июля 1991 г. Верховный Совет РФ принял закон о приватизации государственных и муниципальных предприятий на основе оценки капиталов в соответствии с представлениями об их доходности. Однако, реально оценка приватизированного имущества стала проводиться на основе его балансовой стоимости по состоянию на 1 июля 1992 года.
Очень важный этап развития оценочной деятельности - Постановлением министерства Труда и социального развития РФ от 27.11.1996 г. №11 утверждена квалификационная хараристика должности оценщика. Основные должностные обязанности оценщика:
- установление рыночной стоимости или иной стоимости объектов гражданских прав;
- исследование потребностей оценки и установление деловых контактов с клиентами;
- составление письменного отчёта об оценке;
- использование всех известных методов оценки;
- создание информормационной базы, необходимой для профессиональной деятельности.
Активизация оценочной деятельности произошла в ходе переоценки основных фондов предприятия. Начало было положено Постановлением Правительства РФ "О переоценке основных фондов". По состоянию на 01.01.1995 г. предприятиям и организациям предоставлялось право осуществуеть переоценку основных средств на выбор двумя методами:
1) на основе индексов изменения стоимости основных средств, разработанных Госкомстатом России;
2) путём прямого пересчёта их балансовой стоимости применительно к рыночным ценам, складывающимся на момент переоценки (учитывались: восстановительная стоимость и износ основных средств).
Т. е. предприятия получили возможность в полном соответствии с зокнодательством существенно изменять стоимость принадлежащих им ОН и соответствно величину исчисляемых налогов. Тем самым переоценка недвижимости с привлечением независимых оценщиков является инструментом оптимизации налоговых платежей.
Сейчас в России действуют различные общественные организации профессиональных оценщиков.
В 1993 г. было создано Российское Общество Оценщиков (РОО) - наиболее крупная организация.
В 1993 г. - Национальная коллегия оценщиков.
В 1999 г. - Виртуальный клуб оценщиков (Сайт:www.appraiser.ru). Цели оценки недвижимости
Оценка недвижимости необходима при:
1) операциях купли-продажи и сдачи в аренду;
2) акционировании предприятий и перераспределении имуществен долей;
3) привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
4) страховании ОН;
5) кредитовании под залог ОН;
6) внесении ОН в качествеве вклада в уставной капитал предпредприятий и организаций;
7) при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
8) при реорганизации предприятий;
9) при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности;
10) ликвидации ОН;
11) исполнении прав наследования; при приведении в действие судебного приговора; разрешении имущественных споров (раздел имущества при наследовании, разводе супругов, составлении брачного контрак-та);
12) при кадастровой оценке - для целей налогообложения ОН, отдельных земельных участков и отдельно стоящих зданий, строений; уточнении налогооблагаемой базы ОН;
13) при выкупе или изъятии недвижимости у собственника для государственных и муниципальных нужд;
14) при передаче государственного имущества в доверительное управление или при приватизации;
15) при передаче ОН из федеральной собственности в собствственность субъектов РФ или муниципального образования и при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на ОН.
