Стоимость недвижимости возникает при наличии спроса, полезности, дефицитности и возможности отчуждения конкретного объекта недвижимости. Спрос - определяет количество данного товара или услуг, находящихся на рынке платёжеспособных покупателей. Полезность - способность имущества удовлетворять какие-либо потребности человека. Дефицитность - ограниченность предложения. Возможность отчуждения ОН - нахождение объектов в гражданском обороте, т.е. разрешённая возможность передачи прав собственности.
Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости, при этом стоимость недвижимости как любая другая имеет 2 формы проявления:
1 потребительская стоимость;
2 меновая стоимость.
Потребительская стоимость обусловлена совокупностью естественного и общественнного свойств и процессов оценки недвижимости с т. з. конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта её использования. Она также обусловлена естественнными и обществен свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями. Потребительскую стоимость ОН формируют такие факторы как:
1) плодородие и местоположение земельного участка;
2) количественные и качественные характеристики зданий и сооружений;
3) их уникальность и долговечность;
4) вкусы и предпочтения собственника.
Полезность является формой выражения потребительской стоимости. Меновая стоимость возникает в процессе обмена ОН. При этом всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. Цена при этом - денежное выражение стоимости на конкретном рынке. Эта форма проявления меновой стоимости. Она уравновешивает спрос и предложение.
Цена - денежное выражение стоимости ОН с точки зрения типичных субъектов рынка, исходя из варианта его наилучшего использования, на конкретную дату продажи.
1. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагают всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. То есть когда:
1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение;
2) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3) объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
4) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;
5) платёж за объект оценки выражен в денежной форме;
6) срок экспозиции объекта оценки достаточен для обеспечения его доступности всем потенциальным покупателям.
Концепция рыночной стоимости основывается для типичных покупателей
Рыноч стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников ОН.
Краеугольный камень теории оценки недвижимости - это понятие рыночной стоимости.
2.Инвестиционная стоимость - стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки.
3. Ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчуждён в срок меньший обычного срока экспозиции аналогичных объектов, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
4. Кадастровая стоимость - определенная методами массовой оценки рыноч стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
