Общие понятия о принципах оценки. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения пользователя
В мировой практике принято различать 4 группы принципов:
1) Основанные на представлениях (позиции) потенциального пользователя:
- принцип полезности;
- замещения
- ожидания.
2) Позиция отражающая взаимоотношения компонентов собственности. Характеризуется принципами:
- вклада;
- остаточной продуктивности;
- экономич баланса (сбалансированности);
- экономич разделения;
- возрастающей и уменьшающейся отдачи.
3) Позиция, отражающая точку зрения рынка. Характеризуется принципами:
- принцип спроса и предложения;
- принцип конкуренции;
- принцип соответствия;
- принцип изменения внешней среды.
4) Позиция, отражающая наилучшее и наиболее эффективное использование.
На стоимость ОН влияет множество экономических факторов. Принципы оценки недвижимости позволяют учесть наиболее значимые из них. Принципы ОН взаимосвязаны. На конкретный ОН могут одновременно влиять несколько принципов, их набор может быть различен.
Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения пользователя
Основной принцип оценки стоимости недвижимости - это принцип полезности, который означает, что чем больше объект способен удовлетворять потребности пользователя, тем больше его полезность, а значит и стоимость. Полезность определяется величиной и сроками получения доходов или дрих выгод от использования ОН, в т. ч. престижность.
- С т з сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за ОН выше цены сопоставимого объекта, обладающего той же полезностью.
- С т з затратного подхода за продаваемый ОН нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового здания аналогичной полезности в приемлемые сроки.
- С т з доходного подхода стоимость ОН определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие одинаковый поток доходов. Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных объектов, самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей стоимостью. Этот принцип исходит из возможностей альтернативного выбора для покупателя.
Согласно ему покупатель не заплатит за ОН больше, чем за другой объект со сходными потребительскими параметрами. Принцип замещения признает за покупателем право выбора ОН с одинаковыми характеристиками.
Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве, в районах массовой жилой застройки, когда преобладают однотипные земельные участки и высок уровень стандартизации. Принцип ожидания определяться тем, какой доход или какие выгоды и удобства от использования ОН ожидает получить потенциальный собственник. Этот принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует т. з. потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.
