Анализ объекта оценки с позиции, отражающей взаимоотношения компонентов собственности
Принцип вклада заключается в том, что для оценки ОН необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формируемые полезности и стоимости объекта.
Существует 4 группы факторов, влияющих на стоимость ОН:
1) земли со строениями;
2) оборудование и технические средства;
3) рабочая сила;
4) менеджмент.
Стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего ОН от их использования. Другими словами вклад - это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.
Фактически понесенные собственником расходы по приобретению недвижимости могут сопровождаться изменением ее стоимости, как в большую так и в меньшую сторону, либо не изменять стоимость.
Например, фактически осуществленный ремонт помещения в зависимости от привнесенных улучшений требованиям рынка и типа конкретного объекта может изменить стоимость на величину равную или превышающую расходы, меньшую расходов, а при неблагоприятных условиях привести к снижению итогового результата. Принцип остаточной продуктивности.
Остаточная продуктивность определяться как остаток дохода, отнесённый к ОН после того, как оплачены затраты на труд, менеджмент, оборудование и технические средства.
Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования ОН, оборудование и технические средства, труд и менеджмент должны быть к ней привлечены, т.е. собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих 3х факторов, после чего оставшийся доход может быть отнесён к земле. Остаточная продуктивность ОН, имеющего лучшее местоположение, существенно выше, чем у других аналогич ОН. Принцип экономического баланса (сбалансированности).
Изменение того или иного компонента собственности, необходимого для нормального функционирования объекта недвижимости может увеличить или уменьшить стоимость объекта, т.е. принцип экономического баланса означает, что для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимизация сочетания которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости. Иначе, любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре ОН, при которых достигается состояние равновесия, обеспечивающее максим ст-ть всего ОН. Сбалансированность наруш-ся, если здание на зем уч-ке хар-ся недостаточными усовершенствованиями или наоборот, имеет излишние улучшения по отношению к данному земельному участку. Принцип экономического баланса способствует достижению оптимального размера ОН при существующем варианте его использования, с учётом рыночных стандартов, типа землепальзования и условий внешнего окружения. Принцип экономического разделения.
Означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять т.е., чтобы достичь максимальной стоимости объекта. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на Недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее РН, ниже уровень риска и рациональнее затраты, связанные с приобретением ОН. При разделении физических элементов ОН и имущественных прав, возможны варианты:
1) пространственно разделение - это разделение прав на воздушное пространство, на землю, на подземное пространство, недра и т.д.;
