Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения рынка
Принцип спроса и предложения.
Означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимосвязь между растущей потребностью в ОН в условиях социальноэкономического развития общества и ограниченностью предложения.
Ограниченность предложения обусловлена природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство улучшений. Спрос - это представленная на рынке платёжеспособная потребность в ОН. При изучении спроса рыночная информация о сделках с недвижимостью классифицируется по однородным группам, т. к. ОН должны конкурировать между собой на одном сегменте рынка. Сложность анализа спроса зависит от назначения ОН и возрастает по мере перехода от незастроенных земельных участков к имущественымм комплексам. Предложение - это количество ОН, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен.
Предложение земли в целом выступает как фиксированная величина, земля является свободно невоспроизводимым товаром. Отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по целевому назначению, а именно увеличение доли земель поселений, уменьшение земель лесного фонда и запаса.
Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного саморегулирования объясняет большие различия в ценах на ОН, в зависимости от их целевого назначения и местоположения. Принцип конкуренции означает, что цены на ОН устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на РН и усиливает конкуренцию.
Особенностями конкурентной ситуации на российском РН является:
-ограниченное количество продавцов и покупателей;
-значительный контроль за некоторыми сегментами рынка со стороны отдельных участников;
-наличие препятствий для вхождения на рынок;
-низкий уровень неценовой конкуренции.
Конкуренция лежит в основе динамики кривых спроса и предложения и выступает исходной предпосылкой для максимизации прибыли. При этом доход от инвестирования в Недвижимость выступает формой вознаграждения за капиталовложения в землю и расположенные на ней улучшения.
Учёт принципа конкуренции проявляется в том, что оценщик уменьшает величину прогнозируемых доходов, либо повышает степень риска в случае прогноза обострения конкуренции. Принцип соответствия состоит в том, что максим стоимость ОН возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.
Соответствие характеристик ОН потребностям и ожиданиям местного рынка, обеспечивает высокий спрос на него, а, следовательно, и высокую рыночную стоимость. Принцип соответствия проявляется ч/з прогрессию и регрессию. Эффект прогрессии заключается в том, что стоимость недоулучшенной собственности повышается благодаря окружающей застройке. Эффект регрессии проявляется в уменьшении стоимости собственности при её переулучшении относительно рыночных условий. Регрессия имеет место:
-когда ОН характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком;
-когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта.
Данный принцип требует определённого соответствия назначения ОН его местоположению с т. з. приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг. Например, при строительстве торговых предприятий, предпочтение отдаётся участкам, расположенным вблизи основных транспортных магистралей, имеющих площади для стоянки основных транспорт средств, рядом с ж/д станциями, аэродромами, остановками пассажирского транспорта.
Критерии соответствия, как и стандарты в целом совершенствуются по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования.
Принцип соответствия имеет первостепеное значение при определении величины износа ОН. Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке ОН учёт возможных изменений экономических, соцальных и юридических условий при которых они используются, а также учёт внешнего окружения и перспектив развития района.
Недвижимость в большей степени подвергается воздействию внешних факторов по причине ее неразрывной связи с земельным участком. Внешние факторы могут затрагивать как назначение недвижимости, так и ее физические параметры.
Внешние факторы могут иметь интернациональный, национальный, региональный и местный характер.
К ним обычно относят общественные тенденции, экономическую ситуацию, мероприятия государственного регулирования, экологию. Оценщик изучает и анализирует тенденции развития этих факторов, чтобы определить степень их воздействия на стоимость недвижимости и возможный диапазон изменения стоимости. Социальные факторы, анализируемые оценщиками, связаны с характеристиками населения. Изучение демографич тенденций предполагает рассмотрение состава населения по возрасту, численности населения, уровню образования, темпом спроса на жилую Недвижимость. Экономические факторы затрагивают основные связи между существующим и будущим спросом и предложением, а так же покупательскую способность населения (занятость, уровень доходов, развитие промышленности, инфраструктура, уровень цен, возможные условия финансирования приобретения недвижимости). Государственные факторы включают политическую и правовую деятельность на всех уровнях государственного управления, которое может влиять на характер и тенденции функционирования РН и стоимость недвижимости (федеральное, региональное и местное законодательство, местные правила зонирования, строительные нормы и правила, санитарные нормы, любое специальное законодательство, влияющее на стоимость недвижимости). Природные и техногеннные экологичские факторы (климатические условия, топография, состояние почвы, токсичные загрязнители, препятствия будущего экономического развития природного характера, транспортные системы, природная привлекательность территории).
