Понятие о наилучшем и наиболее эффективном использовании недвижимости
Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально-продуктивное использование называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости (НиНЭИН).
НиНЭИН - это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое:
1) Является законодательно разрешённым (т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные регламенты);
2) Физически осуществимо (размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, инжинерные коммуникации, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования);
3) Финансово обоснованное (использование ОН обеспечивает доход превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства);
4) Обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.
Анализ НиНЭИН выполняется, во-первых, для участка земли как свободного и, во-вторых, для участка земли с существующими улучшениями.
Существуют следующие основные причины для определения НиНЭИ участка земли, как незастроенного:
1. выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка;
2. использование методов, сопоставимых продаж для оценки застроенной земли;
3. расчет потери стоимости из-за внешнего устаревания;
4. оценка реальной стоимости земли в составе ОН, который является не оптимальным для данного участка.
Анализ НиНЭИ застроенного участка делается по 2м причинам:
1) идентификация вида использования ОН, обеспечивающего наибольший доход на вложенный капитал;
2) выявление на рынке ОН одинакового назначения и с сопоставимым уровнем эффективности использования.
При окончательном выборе варианта НиНЭИН руководствуются положениями:
- Если стоимость собственности с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, то НиНЭИ будет использование собственности с улучшениями;
- Если стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, то НиНЭИ будет использование земли как свободной.
