Общие положения сравнительного подхода. Основные этапы сравнительного подхода. Преимущества и недостатки сравнительного подхода
Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объектов оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого РН.
Сравнительный подход базируется на 3х основных принципах оценки недвижимости:
1 принцип спроса и предложения;
2 принцип замещения (это главный принцип);
3 принцип вклада.
Основополагающим является принцип замещения, который говорит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов, рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдётся приобретение недвижимости аналогичной полезности.
Для получения более точного результата оценки требуется тщательный подбор аналогов. Основные требования к аналогу объекта оценки следующие:
1 Аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;
2 Цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях
Основные этапы сравнительного подхода I этап Изучение рынка II этап Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу и недавно проданных аналогах объекта оценки III этап Выбор единиц и элементов сравнения. Сравнение данных об объекте оценки и отобранных аналогах IV этап Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта оценки V этап Установление стоимости объекта оценки
На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на сектора, имеющие сходные объекты и субъекты. При этом сходные объекты выделяются по назначению использования, качеству, передаваемым правам, местоположению, физическим характеристикам.
Сходные субъекты выделяются по платёжеспособности, возможностям финансирования и инвестиционной мотивации.
Типичными для данного сегмента условиями является:
- срок экспозиции;
- независимость субъектов оценки;
- инвестиционная мотивация. Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:
1) находятся в родственных отношених;
2) является представителями холдинга или дочерней компании;
3) имеют иную взаимосвязь и взаимозаинтересованность;
4) сделки, осуществляемые с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
5) занимается продажей имущества умерших лиц.
Инвестиционная мотивация определяется аналогичными мотивами инвесторов, аналогичным наилучшему и наиболее эффективному использованию объектов и степенью износа здания. Основные условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным;
2. Необходимо наличие сопоставимых аналогов;
3. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;
4. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов, должны быть сопоставимыми.
Преимущества сравнительного подхода:
a) Позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;
b) Статистически обоснован;
c) Позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;
d) При наличии достаточного количества данных для анализа, прост в применении и даёт надёжные результаты, при наличии достаточного количества данных для анализа.
Недостатки сравнительного подхода:
a) Точность результата оценки наиболее зависима от рыночных данных при расчётах на основе сравнительного подхода;
б) Для правильной оценки необходим большой объём информации и логический анализ скорректированных данных.
Проблемы сравнительного подхода:
1 различия продаж (по набору физическая и экономических характеристик и по условиям);
2 сложность сбора информации о фактических ценах продаж;
3 проблемность сбора информации о специфических условиях сделки;
4 зависимость от активности рынка;
5 зависимость от стабильности рынка;
6 сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
