Определение недвижимости. Классификация недвижимости
К недвижимости относят землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней.
"К недвижимым вещам (недвижимое имущество, Недвижимость) относятся земельные участки, и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Классификация - это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с выбранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества и позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие со-стояние и изменение его потребительских и рыночных свойств.
Особый интерес для целей оценки недвижимости представляет классификация зданий. Пример классификации зданий по целевому назначению
1) Жилые
- сельские дома
- коттеджи
- многоквартирные дома
- другие
2) Для коммерч деятельности
- офисы
- рестораны
- магазины
- склады
- стоянки
- заводские
- энергетические
- другие строения
3) Специальные
- школы
- институты
- церкви
- театры, дома культуры
- больницы и поликлиники
- административные
- спортивные
- другие
Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов, в соответствии с которой выделяются 4 категории недвижимости:
1. Коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход.
2. Личная жилая собственность.
3. Предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью.
4. Объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение его в будущий период времени.
В зависимости от сложившихся школ оценки в разных странах существует отличия в классификации недвижимости, Так, например, в странах Европы Недвижимость принято подразделять на три группы:
1. Категория А - Недвижимость, используемая собственником для бизнеса:
а) специализированные объекты для ведения определ вида бизнеса;
б) универсальная Недвижимость - типичные для рынка недвижимости здания для продажи или аренды.
2. Категория Б - Недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода.
3. Категория В - избыточная Недвижимость ( в резерве).
В США выделяют 5 типов недвижимости:
жилая - для личного использования (потребления);
коммерческая - для бизнеса, включая продажу;
производственная;
инвестиционная - для вложения капитала;
специального назначения.
Классификацию недвижимости можно произвести фасетным методом, предполагающим параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды). Степень дробления при классификации должна быть достаточной для углубленного анализа состояния объектов недвижимости и их рыноч оценки.
( Признаки классификации: Виды недвижимости )
1) Функциональное назначение:
Производственные - прямо или косвенно участвуют в создании товара
Непроизводственные - не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуж-я и проживания населения
2) Происхождение (воспроизводимость в натуральной форме):
Для коммерч и производственной деятельности: отели, офисы, магазины, склады
Для с\х целей: фермы, сады, огороды, пашни
Для спец целей: школы, церкви, монастыри
6) Цели владения:
Для ведения бизнеса
Для проживания владельца
В качестве инвестиций
В качестве товарных запасов
Для освоения и развития
Для потребления истощимых ресурсов
7) Степень специализации:
Специализированная собственность (та Недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду или продается на открытом рынке для продолжения своего существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего её бизнеса): нефтяные или хим заводы, электростанции, музеи, библиотеки и подобные помещения, принадлежащие общественному сектору
Неспециализированная собственность, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке.
8) Отраслевая принадлежность:
