Особенности недвижимости как товара. Транзакционные издержки объектов недвижимости
1. Собственник недвижимости обязан действовать в соответствии с ограничениями, кот накладывает на него государство в интересах других лиц. Поведение собственника недвижимости оказывает существенное влияние на жизнь многих людей, поэтому практически всегда владение недвижимостью связано не только с выгодами, но и с ограничениями. Собственность, проявляющаяся в правах владения, распоряжения, пользования по отношению к недвижимости никогда не бывает полной и абсолютной. Рыночные отношения в сфере недвижимости должны определяться специальной нормативно-правовой базой, при этом роль региональных и муниципальных нормативных актов, должна быть большей, чем для других секторов экономики.
2. Специфика недвижимости как товара.
Недвижимое имущество относится как к инвестиционным, так и к потребительским товарам длительного потребления. Основное различие состоит в том, используется ли Недвижимость её собственником для производства товаров и услуг, т.е. доходна ли она или она предназначена для его личного потребления.
3. Любой товар на рынке недвижимости уникален, неповторим, обладает индивидуальными характеристиками.
4. Требуется определённый временной интервал для поиска необходимого ОН. Дополнительные денежные издержки при этом не обязательно приведут к пропорциональному сокращению времени.
5. Количество продавцов и покупателей определённого ОН ограничено.
6. Специфическая оборотоспособность товара: переход недвижимости от одного лица к другому происходит через передачу прав на неё. При этом возникают как минимум 2 проблемы:
а) при передаче прав на Недвижимость необходимо подтверждение, что продажа недвижимости осуществляется лицом, обладающим необходимыми правами и полномочиями;
б) переход прав на Недвижимость должен быть осуществлён таким образом, чтобы добросовестный приобретатель был ограждён от претензий третьих лиц по поводу приобретаемого имущества.
Эти проблемы решает система регистрации прав на Недвижимость, которая:
- обеспечивает надлежащее налогообложение имущества за счет создания сведений о нало-гооблагаемой базе для сбора имущественных налогов;
- обеспечивает однозначную идентификацию объектов недвижимости и их владельцев, что предотвращает возможность мошеннической продажи объектов недвижимости.
В полной мере система регистрации прав на Недвижимость может осуществлять роль гаранта лишь в том случае, если государство способно подтвердить достоверность и полноту сведений об ОН, полную определённость передаваемых прав, правомочия продавца, т.е. гарантировать права на Недвижимость для её добросовестного приобретателя.
В 2004 году был принят закон о долевом строительстве. Необходимость его принятия вызвана тем, что зачастую Недвижимость (жилая, офисная) неоднократно перепродается как строительными фирмами, так и частными лицами. Всем известны случаи, когда в результате мошенничества на рынке долевого строительства добросовестные приобретатели (т.е. простые российские граждане, вложившие свои последние деньги в долевое строительство долгожданного жилья) остаются без денег и без жилья в результате мошенничества. Транзакционные издержки - это издержки, связанные с проведением сделки: денежые затраты и затраты времени.
Величина транзакционных издержек в значительной мере зависит от следующих факторов:
1) полнота и достоверность рыночной информации;
2) наличие достаточного числа контрагентов для совершения сделок;
3) степень стандартизации условий сделок, т.е. возможности использования стандартных контрактов, количества возможных вариантов учёта;
4) система государственого регулирования рыночных отношений.
Транзакционные издержки не сводятся только к денежным затратам, их основная составляющая - это затраты времени на осуществление сделки. Между выставлением объекта на рынок и его продажей проходит определённый период времени, называемый временем экспозиции.
Период экспозиции зависит от специфики ОН, от этапа развития рынка недвижимости и от уровня активности профессиональных участников рынка недвижимости.
