Понятие рынка недвижимости. Его сегментация. Цели анализа рынка недвижимости
Рынок недвижимости (РН) - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости.
РН представляет собой сферу вложений капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Иными словами - РН - это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и дрого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Сегментация РН в целом соответствует классификации недвижимости.
Традиционно следует классифицировать РН фасетным методом. (Признак классификации - Виды РН).
Вид объекта (товара):
1. Земельный
2. Зданий
3. Сооружений
4. Предприятий
5. Помещений
6. Многолетних насаждений
7. Иных объектов
Географический (территориальный) фактор:
1. Местный
2. Городской
3. Региональный
4. Национальный
5. Мировой
Функциональное
назначение:
1. Производственных зданий
2. Жилищный
3. Непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.)
Степень готовности к
эксплуатации:
1. Рынок существующих объектов (старый фонд)
2. Незавершенного строительства
3. Нового строительства
Тип участников:
1. Рынок индивид продавцов и покупателей
2. Промежуточных продавцов
3. Муниц образований
4. Коммерческих организаций
Вид сделок:
1. Купли-продажи
2. Аренда
3. Ипотеки
4. Вещных прав (аренды, залога и др.)
Отраслевая принадлежность:
1. Промышленных объектов
2. С/х объектов
3. Общественных зданий
Форма собственности:
1. Государственная
2. Муниципальная
3. Частная
Способ совершения сделок:
1. Первичный и вторичный
2. Организованный и неорганизованный
3. Биржевой и внебиржевой
4. Традиционный и компьютеризованный
Первичный рынок формируется за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Все последующие сделки проходят на вторичном рынке, где происходит передача прав от одного владельца или собственника другому. Организованный рынок - это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав участников. Неорганизованный рынок - не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций. Биржевой рынок- это купля-продажа объектов на бирже недвижимости, конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества или специальными уполномочеными организациями. Рынок складских помещений. Дифференцируется по их оборудованию на:
Рынок незавершенного строительства. Образуется за счет мунициапльных и частных объектов, не обеспеченных финансовыми, материальными и трудовыми ресурсами. Основывается на принципе взаимовыгодности - соглашения о процентном распределении построенных площадей между инвестором и собственником.
В зависимости от прав на Недвижимость, которые являются объектом сделки купли-продажи, РН делят на рынок купли-продажи и рынок аренды.
На рынке купли-продажи передается полное право собственности, включающее правораспоряжение. На рынке аренды передается частичный набор прав, исключающий правораспоряжение.
Каждый из сегментов рынка развивается самостоятельно, т. к. существуют различия в законод и нормативной базах, ликвидности и специфических характеристиках отдельных рынков недвижимости, в политике приватизации государственной и муниципальной собственности. Цели анализа РН.
Первый этап анализа РН заключ-ся в установлении цели анализа. Цель анализа обуславливает рамки его проведения, используемую инф-ю и уровень детализации.
Цель анализа может быть обусловлена необходимостью решения след вопросов:
1) оценка стоимости отдельных видов недвижимости;
2) целесообразности инвестирования в строительство нового ОН (или реконструкция сущест-вующего);
3) определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки недвижимости;
4) формирования наиб перспективных сегментов РН или поиска активов, кот позволили бы по-лучать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;
5) поиск наиб доходных сегментов рынка в долгосроч периоде;
Проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа, можно подразделить на 2 блока:
1) относящиеся к краткосрочным целям;
2) относящиеся к долгосрочным целям.
Четкое определение целей помогает установить, какой из этих 2х периодов следует анализировать, т.е. глубину ретроспективного анализа, на какой сектор рынка следует сделать упор, а также определить глубину изучения рынка.
