Функции рынка недвижимости. Особенности рынка недвижимости. Особенности Российского рынка недвижимости
Одна из главных функции РН- ценообразующая, т.е. установление равновесных цен, при которой платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения - избыточные предложения.
В цене концентрируется большой объём информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в областим норм жилищного строительства. Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, а именно к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению обществен интересов.
В современном мире недостатки рыночного регулирования всё больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, в т.ч. и государственным управлением недвижимостью. Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительской стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал. Санирующая функция - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных участников. Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщённой объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах. Посредническая функция выражаться в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. На РН действуют также и профессиональные участники. Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимости. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капит собственностью. Инвестиционная функция - РН, это - привлекательный способ хранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимости. При этом само недвижимое имущество служит страховой гарантией инвестиционных рисков. Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками недвижимости. Из владельцев недвижимости формир-ся средний соц слой общ-ва.
В результате неоднократного перераспределения на рынке объекты недвижимости в конечном счёте переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим их высокопроизводительное использование.
РН отличается от друггих рынков следующими наиболее существенными параметрами:
товар;
формирование цены;
способы финансирования сделки;
степень ликвидности; баланс спроса и предложения;
число потенциальных покупателей;
информированность участников сделки,
методы регулирования;
надежность прогнозирования рыночной ситуации.
Товар - эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Недвижимость является уникальным товаром с фиксированным местоположением, следовательно, оборот товаров ограничен. Формирование цены. В отличие от эффективного рынка цены на сходную по потребительским свойствам Недвижимость не являются едиными. Цены на Недвижимость являются нестабильными. По способам финансирования сделки. Возможность финансирования за счёт кредита на экономически выгодных условиях влияет на решение о покупке недвижимости и, в конечном счёте, на активность РН. Степень ликвидности. Недвижимость как инвестиционный инструмент трудно реализуема и даже, в определённых ситуациях, неликвидна. Это связано с тем, что покупка недвижимости требует больших затрат, а покупатель, как правило, не имеет доступ к альтернативным источникам финансирования. Баланс спроса и предложения на РН достигается редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстаёт от рыночного спроса, т.к. достигается либо строительством новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Следовательно, сложность, инертность и длительный срок строительного воздействия может привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. При снижении спроса избыточное предложение также не может быть поглощено рынком быстро. Число потенц покупателей. Свободно конкурентная рыночная среда создаётся большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В тоже время на конкретном сегменте РН обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов. Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении др участников рынка, рыночной активности, качестве товара, цене недвижимости гораздо ниже уровня эффективных рынков. Это связанно со скрытностью базы данных по объектам недвижимости, а также с настоянием покупателей и продавцов на неразглашение сведений о сделке. Методы регулирования. РН не является саморегулируемым рынком, основанным на открытой и свободной конкуренции, что является характерными чертами эффективного рынка. РН регулируется федеральными, региональноми и местными законодательствами относительно прав собственности и процедур купли-продажи. Надёжность прогнозирования рыночной ситуации. Несовершенство и неэффективность РН не позволяют сделать надёжный прогноз поведения рынка. В следствии этого, в первую очередь, оценщики должны анализировать те факторы, которые делают его неэффективным. (Особенности - Причины - Следствия)
1) Различия РН по регионам - Отличие в природно-климатическим, экономических условиях, в позициях местных органов власти - Различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на ОН
2) Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения - Падение уровня реальных доходов населения, слабое развитие механизмов ипотеки - Ограниченность инвестиционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости, снижение объёмов нового строительства, слабое развитие РН в целом
3) Недостаточная информированность участников - Сокрытие фактических цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры - Дополнительные затраты на сбор и проверку данных при анализе эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в полном объёме
4) Неравномерность развития сегментов рынка - Различия в ликвидности и законодательстве для различных типов недвижимости - Рынок земли слабо развит
5) Невозможность точных прогнозов тенденций развития РН - Экономическая и политическая нестабильность - Затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиционионная активность, слабо развита ипотека
6) Несоответствие текущего использования основной части недвижимости наиболее эффективному - Строительство объектов недвижимости в период директивного управления экономикой - Необходимость анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости при оценке недвижимости
