ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Этапы функционирования рынка недвижимости. Требования к профессионалам рынка недвижимости. Профессиональные участники рынка недвижимости

В условиях экономической депрессии новое строительство имеет тенденцию к сокращению, что обусловлено низким уровнем цен продаж ОН. По мере роста численности населения и его покупательной способности большое предложение пустующих домов поглощся рынком недвижимости. Когда % пустующего жилья достигает низкого уровня, цены начинают расти. Норма прибыли увеличивается, и новое строительство становится вновь выгодным.
Расширение РН проходит ряд этапов:
1 этап. Обычно доминирует строительство отдельных жилых домов, которые строятся для потребителей, имеющих достаточные доходы для полной оплаты. Торговые фирмы расширяют свои мощности или складские помещения.
2 этап. Характеризуется строительством многоквартирных домов, промышленных зданий, торговых центров и офисных зданий, которые финансируются, главным образом, с целью получения соответствующей прибыли от инвестиций.
3 этап. Становится возможным финансирование проектов различных типов. Характеризуется дефицитом свободных земельных участков, активностью застройки новых участков, что приводит к земельному ажиотажу. Крупные земельные участки могут включаться в предложение земли, имеющейся в регионе. По мере движения предлагаемых земельных участков от центра города к его периметру, размеры участков увеличиваются. Возрастает рост объёма строительства, рост расходов на общественные улучшения.
Следующей фазой является сокращение РН. Предложение начинает превышать спрос. Следовательно, возникают проблемы с реализацией недвижимости, ужесточаются условия кредитования сделок с недвижимостью, растёт число судебных процессов по искам о передаче прав собственности заёмщика кредитору в силу нарушения финансовых обязательств, что сигнализирует о периоде экономичического спада. Однако многие сектора РН сохраняют пиковые уровни активности, т.к. явного сокращения рентных платежей ещё не наблюдаются. Цены на РН падают, стоимость земли снижается, активность РН резко падает.
Рецессия на РН интенсивно развивается на фоне одновременного общего снижения деловой активности.
Депрессия на РН характеризуется растущим объёмом. После завершения депрессии происходит процесс завершения к периоду экспансии.
Индикаторами на РН служат: изменения рыночых цен, ставок арендной платы, которые сохраняются в течении года и более.
Особое значение имеет различие между ценами, заявленными в листингах и текущими ценами продаж, которая отражает устойчивость рынка. Отрезок времени, за который происходят сделки с недвижимостью, тоже свидетельствует об устойчивости рынка. Когда период реализации ОН возрастает, это говорит о снижении ликвидности рынка.
Требования к профессионалам РН. Целями работы профессионалов на РН являются:

• 1) снижение издержек при операциях с недвижимостью;
• 2) повышение уровня ликвидности ОН;
• 3) снижение рисков, вызванных ограниченностью информации о состояниях и тенденциях рынка;
• 4) воссоединение продавцов и покупателей;
• 5) обеспечение динамического развития РН;
• 6) обеспечение сбалансированности спроса и предложения на рынке, а, следовательно, обеспечение соответствия РН состоянию экономики в целом.
  РН определяет специфику предприним деятельности, от которой зависят основные требования, предъявляемые к профессионалам РН:
  • 1. Знание своего региона. Кроме экономич знаний, необх-мо хорошо понимать ситуации в регионе и конкретно в месте расположения ОН;
  • 2. Искусство работы с клиентом (умение показать специфич характеристики объекта);
  • 3. Умение выстоять в конкурентной борьбе за счёт снижения уровня комиссионных расходов или наполнения их более широким содержанием;
  • 4. Необходимость сбора информации об уровне цен по отдельным типам и ОН, о факторах, влияющих на предпочтения покупателей, о тенденциях развития бизнеса;
  • 5. Знание особенностей экономичого и социального развития страны и региона, состояния, особенностей и тенденций развития нормативно-правовой базы; соотношение общенационального и регионального нормотворчества; особенностей и традиций потребительского поведения;
  • 6. Особое внимание к аналитической работе.

• - специалисты в области консалтинга, решающие проблемы наилучшего использования собственности;
• - специалисты в области оценки, занимающиеся проблемами определения стоимости недвижимости;
• - специалисты в области финансирования, изыскивающие эффективные способы финансирования недвижимости на всех стадиях жизненного цикла;
• - специалисты в области девелопмента (застройщики, занимающиеся вопросами улучшения недвижимости);
• - специалисты в области менеджмента, которые занимаются вопросами управления недвижимостью и оптимизацией инвестиций;
• - специалисты в области брокерских услуг, занимающиеся поиском продавцов и покупателей на РН.

• - архитекторы и проектировщики;
• - бухгалтеры и аудиторы;
• - строители;
• - специалисты в области профессионального образ-я;
• - юристы и страховщики;
• - специалисты СМИ.