ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Жизненный цикл объекта недвижимости. Распределение функций участников девелоперской деятельности на различных этапах создания и реализации объектов недвижимости

Жизненный цикл - это законченная последовательность процессов существ-я недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращ-я. В теории и практике различают 4 вида циклов: деловой, жизненный цикл товара, вида бизнеса и предприятия как имущественного комплекса.
На продолжительность цикла влияют периоды производства, физическаеский и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы. Для оценки недвижимости представляет интерес рассмотрение 2-х жизненных циклов недвижимости:

1. Жизненного цикла недвижимости (товара) в кач-ве физическаяич объекта.
2. Жизненного цикла недвижимости как объекта собственности.

ЖЦ недвижимости (товара) в качестве физическеского объекта сост из 11 стадий:

1. Прединвестиционная стадия (анализ возможностей, обоснование).
2. Создание, формир-е (проектир-е, строи-во).
3. Ввод в эксплуатацию.
4. Владение и использование.
5. Функциональное, экономическое устаревание.
6. Физическаяический износ.
7. Кап ремонт или реконструкция.
8. Ухудшение потребительских сво-в.
9. Изменение функцион назнач-я.
10. Конец экономич срока жизни.
11. Прекращ-е существования (естественное разруш-е, снос).

На 3 и 11 стадиях ЖЦ недвижимости необходима процедура государственной регистрации прав. ЖЦ недвижимости как объекта собственности можно разложить на 10 стадий:

1. Приобретение (покупка, строительство, наследование).
2. Влад-е и польз-е в определ период.
3. Управление объектом.
4. Извлечение прибыли, удовлетворение потребностей.
5. Распоряж-е собств-ю и вещными правами на объект.
6. Множественная смена собственников, владельцев, пользователей.
7. Изменение функцио назнач-я объекта.
8. Прекращ права собственности (продажа, национализация, реквизиция).
9. Конец экономич жизни объекта.
10. Повторение прежнего цикла или построение нового, модифицированного.

На 1, 6 и 8 стадиях ЖЦ недвижимости необходима процедура государственной регистрации прав.
ОН в процессе своего существования подвергается физическим, правовым и экономич изменениям. В результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие укрупненные стадии ЖЦ:

Формирование - строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и т.д.) зем уч-ка;
эксплуатация- функционирование и развитие (расширирение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и т. п.)
смена (возможно и неоднократная) собственника, владельца или пользователя;
прекращение существования - снос, ликвидация, естественное разруш-е.

1, 3 и 4 стадии предусматривают государственную регистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.
ЖЦ недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.
Экономический срок жизни - это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической жизни объекта. Он заканчивается, когда улучшенияя уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.
Физический срок жизни - это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличивается за счет модернизации и улучшения условий.
Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.
Хронологический возраст - это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.
Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают этот срок.
Физический и экономический сроки жизни зданий имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. Все стадии ЖЦ и срока жизни взаимосвязаны между собой, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие

Распределение функций участников девелоперской деятельности на различных этапах создания и реализации ОН.

Наименование функций	Застройщик	Инвестор	Руководитель проекта
1	1	3	4
1. Предпроектная стадия. Выработка концепции и формирование цели проекта	+	+	+
1.1 Анализ рынка недвижимости или рынка продукта	+	-	+
1.2. Обоснование размера инвестиций и определение источников финансирования	+	+	+
1.3. Разработка схемы финансирова-ния проекта	+	+	+
1.4. Создание финансового пула (объединение денежных ресурсов)	+	+	+
1.5. Определение оптимального местонахождения объекта	+	-	-
1.6. подбор земельного участка или объекта недвижимости	+	-	+
1.7. разработка стратегии выполнения проекта	+	-	+
1.8. разработка схемы управления и реализации системы	-	-	+
1.9. Разработка схемы реализации объекта	+	-	+
2. Стадия, предшествующая строительству. Организация краткосрочного финансирования	+	+	-
2.1. Приобретение земельного участка	+	-	-
2.2. Получение необходимых разре-шений и согласований	+	-	-
2.3. Формирование системы управле-ния и реализации проекта (руководитель, служба)	+	-	+
2.4. Формирование системы реализа-ции объекта (брокер, группа реализации)	+	-	+
2.5. Управление проектированием	+	-	+
2.6. Выбор подрядчика (подготовка к проведению тендера)	+	-	+
3. Стадия строительства. Координация ведения строительно-монтажных работ, контроль за качеством и расходованием средств.	+	-	+
3.1. Проведение маркетинга и компа-ния по продвижению объекта	+	-	+
3.2. Реализация (ввод в эксплуатацию) завершённых частей объекта	+	-	+
4. Стадия реализации. Реализация (эксплуатация) объекты	+	-	+
4.1. Полный расчёт (получение вознаграждения в полном объёме)	+	+	+
4.2. Возврат инвестиций, полный рас-чёт с кредиторами, получение прибыли	+	+	+

На практике строительная организация для обеспечения ритмичности в работе и наилучшего использования своих мощностей, выступая в роли девелопера, должна осуществлять строительство одновременно нескольких объектов на потоке. В этом случае сокращаются сроки строительства, снижается себестоимость строительства, повышается рентабельность производственной и финансовой деятельности. За счёт ускорения оборачиваемости оборотных средств сокращается потребности в инвестициях.
Для строительства объектов может быть использовано несколько схем финансирирования:

1. Использование собственных средств
2. Самофинансирование за счёт реализации строящихся квартир на разных этапах:
- на этапе отвода участка и наличия проектно-сметной документации;
- на этапе строительства объекта;
- на этапе готовности объекта под ключ;
- передача объекта для реализации риэлтерским фирмам или брокерам.
3. Кредитование за счёт привлечения заём средств в случае долгосрочного проекта.
4. Реализация проекта с привлечением стратегического инвестора.
5. Создание финансового пула и финансирование и реализация проекта через венчурную компанию, созданную инвесторами.
6. Финансирование за счёт выпуска ценных бумаг (акций, облигаций, опционов, сертификатов и других видов).

Решение финансирования увязывается с экономическим развитием региона, наличием спроса, свободных капиталов в регионе, материально-технич и людских ресурсов, развитием рынка финансовых инструментов и согласием муниципального образования.

список тем